Immobilienbewertung im Vergleich zu alternativen Geldanlagen

Immobilienbewertung im Vergleich zu alternativen Geldanlagen

Zur „Renditeberechnung“ „Ein Zuhause ist etwas anderes als eine Unterkunft“. Die Idee, Zinshäuser als Einkommensquelle zu halten, hat ihren Ursprung in den  Arbeiterwohnquartieren des Frühkapitalismus. Schmucklose Bauten in einfacher Ausführung mit minimaler Ausstattung. Eine Renaissance erlebte die Billigbauweise in den Nachkriegsjahren in Deutschland. 50er Jahre-Bauten klingt heute schon wie eine Drohung, war aber damals etwas anders gemeint: Man stand unter Druck. Deutschland war ausgebombt, hinzu kamen die Flüchtlingsströme aus dem Osten. Es ging schlicht und ergreifend darum, erst einmal ein „Dach über dem Kopf“ zu haben. Das Ganze war „nur“ auf die preiswerte Befriedigung elementarer Bedürfnisse abgestellt. Von „Wohnen“ war keine Rede- erst einmal eine „Bleibe“. Auch die Mieter haben dies nicht als eine Dauerlösung gesehen, rein gefühlsmäßig war es auch nicht ihr „Zuhause“, kein Dauerzustand, eine Bleibe eben. Dass diese Tristesse nicht mit bleibendem Wert behaftet sein kann, war von Anfang an klar. Für den Vermieter – einst Kriegsgewinnler, jetzt neue Strategie (Acker in Bauland) –  reduzierte sich dann die Folgerechnung auf einen trivialen Bruch aus 2 Zahlen: Jahresmiete/ Baukosten (heute: Rendite genannt). Je höher desto besser[1]! Das ganze war so einfach wie plausibel. Um das nachzuvollziehen,  bedarf es keines Kaufmannsgehilfenbriefes. Das war nicht nur in Deutschland so: Z.B. auch in Amerika... Wenn dann in 20 oder 30 Jahren die Ratten oder „Neger“ in Harlem einziehen –  auch egal, die Sache hat sich ja „rentiert[2]“. Zurück zu Deutschland: Welche Möglichkeiten hätten denn noch bestanden? Z.B. hätte unser Grossgrundbesitzer auch ein paar Hundert M² seiner Villa Heimatvertriebenen (gegen Bezahlung, versteht sich) überlassen können – hat er aber nicht gemacht! Denn da rechnet man eben anders –mit  Perspektive, d.h. richtig –hier geht es schließlich um das persönliche Wohl! Also noch einmal – Rendite ist nur ein Faktor, wenn die Sache nachher so gut wie nichts mehr Wert ist (sprich: von der man sich über kurz oder lang eh verabschieden will[3]). Man nehme eine einfache Zahl, belege sie mit einem Fremdwort und so hat nicht nur jeder Provinzmakler (leider nicht nur der!) seinen Gassenhauer. Jetzt noch ein paar Modewörter hinzu: nachhaltig, ökologisch oder noch besser architektonisch- ganzheitlich... und schon mutiert der Gassenhauer zum Evergreen, was im Grunde das Selbe ist – egal, kommt eh keiner drauf!   [1] In Zeiten akuter Geldknappheit ist ein kontinuierlicher Zahlungsstrom – so wie hier - in Form einer regelmäßigen Miete – ein wahrer Segen. [2] „Pioniergeist“ – einfach und skrupellos (gegenüber den Bewohnern und der Allgemeinheit, die dann mit den Folgeschäden zu kämpfen hat.) [3] In Zeiten steigender Scheidungsraten wird heute selbst die Ehe unter diesem Aspekt betrachtet; keiner wird dies jedoch veröffentlichen, sonst ist der andere eher weg bevor sich die Aktion ausgezahlt hat! Exkurs: Konkurrierende  Geldanlagen *1* Mit Aktien lässt sich sehr schnell viel Geld verdienen. Renditen realisieren sich durch Ausschüttung von Dividenden und Kurssteigerungen. Der Effektenmarkt ist offen gegenüber einer Vielzahl an Akteuren. Kurse sind daher recht objektive Grössen. Sie bemessen sich nicht nur am gegenwärtigen Ertrag, sondern reflektieren auch alle erdenklichen zukünftigen Ereignisse. Sie unterliegen aber auch starken Schwankungen, teils durch Fehler des Managements in der AG, teils durch unerwartete Ereignisse, Krisen auf Rohstoffmärten, Absacken der Nachfrage, Druck durch die Konkurrenz... dann auch noch künstliche Bewegungen durch Manipulationen... Da so ein Papier keine Substanz (sprich Eigengewicht) hat, gibt es auch nichts, was seinen Verlauf bremsen könnte. Ohne fundierte Kenntnisse kommt hier kaum einer klar. Also: für Laien als Alternative zum Sparbuch kaum geeignet. *2* Gold ist das Wertaufbewahrungsmittel „par excellence“. Daher hat man auch die Geldmenge seit altersher vorzugsweise ans Gold gebunden. Je mehr man beim Geld die Golddeckung aufgegeben hat, desto mehr war es Wertverlusten (sprich: Inflation) ausgesetzt. Vor- und Nachteile liegen auf der Hand: Vorteil von Gold gegenüber einer Immobilie: Gold ist ein homogenes Gut, beweglich und läßt sich stückeln.Immobilienwerte werden von diversen Faktoren bestimmt und sind ortsgebunden, also geldferner, d.h. weniger fungibel. Nachteil ist: Gold hat keinen Gebrauchswert und erzielt auch keine Erträge. *3* Kunstwerke sind Unikate. Wirtschaftlich leben sie allein von Ihrem Seltenheitswert. Jeder Vergleich der genialen Einzelleistungen hinkt. Der Kunstmarkt ist daher überwiegend eine Domain eines Expertenpublikums und auch nur in diesen Kreisen fungibel. Unter Sicherheitsüberlegungen scheidet dieser Markt regelmässig für ein breites Publikum aus. *4* Anders als bei Wertpapieren sind Immobilienrenditen eher mittel- bis langfristigen Bereich angesiedelt, oft über Generationen. Immobilienwerte steigen langsamer; sie können aber auch nicht so tief fallen. Essen, Trinken, Wohnen, z.B. aber auch Geselligkeit pflegen oder Traditionen bewahren sind elementare Lebenselemente. Sie sind unverzichtbar. Grund und Boden sind zudem nicht beliebig vermehrbar – und bilden ebenso dauerhaft Wert. Die 3 vorgenannten Anlagen haben keinerlei praktischen Gebrauchswert. Dieser bleibt der Wohnimmobilie auch in Krisenzeiten erhalten. Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab, von der Architektur, der Bauausführung, dem landschaftlichen, baulichem und kulturellen Umfeld... Ein Stadtteil zeichnet sich nicht nur durch Funktionalität aus, sondern hat auch ästhetische Momente. Im Gegensatz zum reinen Kunstwerk, ist eine Stadt organisch gewachsen. An diesem „Kunstwerk“ haben viele unterschiedlich mitgewirkt.  Ein historischer alter Stadtkern ist kein lebendiges Museum, eher vielleicht Stein gewordener Zeitgeist.. Ein Dom ist auch Geist; aber er wohnt nicht drin. Zurück zur Rendite! Manche „Immobilien-Experten“ rechnen „ihre“ Renditen über 30 oder gar 50 Jahren hoch! Ernsthaft... Vor 50 Jahren sah man im Ruhr – Gebiet (da war ich damals) überall noch Bierkutscher, Brauereipferde mit sprichwörtlich dicken Hintern und  Anhänger, beladen mit Bier in Eichenfässern. Brauereipferde und Bier in Eichenfässer gibt es (fast) nicht mehr. Dicke Hintern wohl, aber nicht bei Pferden! Dafür haben wir heute IPods, MPEG-3 Player, Handys... Was es damals gab, gibt es heute nicht mehr. Was es heute gibt, gab es damals noch nicht! Was soll dann die Erkenntnis, dass sich mein Einkommen in dieser Zeit (nominell) verdreifacht hat! Damals hatten wir als Preisindex den Warenkorb eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes (heute harmonisierter EU – Konsumgütepreisindex), da war doch was ganz anderes drin! Zahlen sind ja ganz hilfreich, aber eben nur Zahlen, Mittel zum Zweck und nicht Selbstzweck! Auch in Grossbetrieben stürzt sich fast alles nur auf eine Zahl als Ziel. Das macht sogar krank.

Konservatives Investment in einem aufstrebenden Markt

Konservatives Investment in einem aufstrebenden Markt: Neubauprojekt Basadingen (12 Luxuswohnungen) 

Interner Zinsfuss, Rentenbarwert – alternative Berechnungen:

 8‘000‘000  Zielwert; M/m² = monatliche Bruttomiete pro m². sie geht in die Berechnungen unter Abzug der aus der Miete zu bestreitenden Nebenkosten ein. Diese Kosten haben wir mit CHF 3 pro m² monatlich kalkuliert.  Δ Wert = Wertzuwachs auf den Indexwert (2015=100%);Verkauf = Verkaufserlös nach Ablauf von 10 Jahren  Rendite = Zinssatz zu dem sich das eingesetzte Kapital verzinst, hier: nach der internen Zinsfuss – Methode, Wiederanlageprämisse: zum Fremdfinanzierungszinssatz; Rentenbarwert ist der Zeitwert der Investition zum Beginn der Laufzeit. Der Abzinsungsfaktor (i) beträgt 5%.

 8‘000‘000    Alternative Ergebnisse bei ungünstiger allgemeiner wirtschaftlichen Entwicklung (mäßige oder stagnierende Wirtschaftslage).

 8‘000‘000   Resultate bei ausgesprochen ungünstiger konjunktureller Entwicklung (stagnierende Wirtschaft, Turbulenzen in der EURO – Zone, Konflikte in Schwellenländern ...) .

Prämissen der Berechnungen:

Der Betrachtungszeitraum ist auf 10 Jahre begrenzt. Die Zinssatz auf die Hypothekarkredite (Annuitätendarlehen) haben wir einheitlich mit 2,5% p.a. angesetzt. Die Zinssätze sind über die Laufzeit von 10 Jahren festgeschrieben.

Die Eigenkapitalquote beträgt hier 25%. Bei einer Investitionsvolumen von CHF 8 Mio. ergibt sich damit ein (Anfangs-) Eigenkapital von CHF 2 Mio. CHF 6 Mio. sind fremd zu finanzieren.

Mittelverwendung: die jährlichen finanziellen Überschüsse dienen vorrangig der Tilgung (Amortisation). CHF 30T werden den jährlichen Rücklagen zugeführt.

Ergebnisse:

Wir gehen von einer entspannten Wirtschaftlage aus, in der sich der Trend der vergangenen beiden Jahrzehnte positiv, leicht gedämpft vorsetzt. Die projektierten Renditen erscheinen realistisch.

Selbst bei ungünstigen Annahmen – Negativwachstum, sinkendes Preisniveau bei Mieten und Verkäufen, ergeben sich positive Renditen. Der Rentenbarwert bewältigt dabei noch gut einen Abzinsungsfaktor von 5%. Auch bei Anschlussfinanzierung zu über 5% wäre das Objekt weiterhin tragfähig..

Zugrundeliegende Daten:

Grunddaten:

Wohnungsübersicht

(1) Die Ziffernfolge entspricht der Nummerierung der Wohnungen in den Aufteilungsplänen zur Begründung von Stock­werkseigentum.

(2) Die Wohnflächen sind die Netto-Wohnflächen der im jeweiligen Sonderrecht stehenden Gebäudeteile. Flächen un­ter 1,5m Raumhöhe in den Dachgeschosswohnungen bleiben außer Ansatz. Zu jeder Wohnung gehört ein Kellerraum. Diese Flächen sind hierin nicht enthalten. Sondernutzungsrechte sind hierin ebenso nicht enthalten. Terrassen (Gar­tensitzplätze) und Balkone begründen Sondernutzungsrechte zugunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer. Die KFZ - Stellplätze in der Tiefgarage und der Schutzraum begründen jeweils eine eigene Dienstbarkeit. Die Verfügung hierüber und ihre Nutzung sind in gesonderten Reglements geregelt. Betriebsräume, Verkehrsflächen (Flure, Treppenhäuser, Wege) und Gartenland - frei von Sondernutzungsrechten – stehen im Gemeinschaftseigentum.

(3)+ (4) T = Terrasse: Der Ausweis betrifft die Fläche des Gartensitzplatzes (den fundamentierten Teil der Terrasse). Die Fläche geht zu 33,3% in die Wohnflächenberechnung ein.

Blk = Balkon. Der Ausweis betrifft die Fläche der Balkone. Sie geht in die  Wohnflächenberechnung zu 50% ein.

(5) Der Ausweis betrifft die gesamte Wohnfläche.

(7) Hierbei handelt es sich um die Herstellungskosten, inklusive aller Nebenkosten.

(8) Der Ausweis betrifft die durchschnittlichen monatlichen Erträge aus der Vermietung der Wohnungen und Tiefgaragenstellplätzen. Stromerträgen aus dem Betrieb der Photovoltaik - Anlagen werden mit den Nebenkosten zugunsten des Mieters saldiert. (9) Die Werte beruhen auf Ertragsprognosen für die kommenden 10 Jahre ab Bezugsfertigkeit.

Die Wertziffern ergeben sich aus dem Verhältnis der einzelnen Wohnflächen zur Gesamtwohnfläche. Diese sind maßgeblich zur Ermittlung der Stimmrechtsanteile an der Eigentümergemeinschaft. Nach ihnen bemisst sich die Auftei­lung der gemeinschaftlichen Kosten.

1. Preis

- Bestandteile

Hierbei handelt es sich um die reinen Anschaffungs-, bzw. Herstellungskosten des Objektes[1], einschließlich Steuern[2], Gebühren (Bewilligungen, Anschlüsse, Abnahme), Zinsen zur Zwischenfinanzierung und sonstiger Nebenkosten (Beurkundung, Grundbuch...).

- Leistung

Das Umfeld liegt in einer „mittleren“ Wohngegend. Hinsichtlich Ausstattung und Ausführung bewegen wir uns allerdings in einem ausgesprochen hochwertigen Bereich.

In wenigen Stichworten:

42,5 cm Thermopor® - Ziegelmauerwerk, Deckenstrahlungsheizung, Eichenholzfenster (4 mal so teuer wie Markenprodukte aus Kunststoff oder Aluminium), Natursteinböden und Wandfliesen, Küche mit Markengeräten der obersten Preisklasse, Farben auf Basis natürlicher Pigmente, frei von Allergenen (10 mal so teuer wie gängige Umweltprodukte), Rohrleitungen, Installationen ebenfalls mit besonderem Schallschutz. Insgesamt entspricht das Angebot hohen Ansprüchen an Hygiene – baubiologisch und physikalisch- schadstoffarm, hoher Wärme- und Schallschutz.

Nicht dass wir ein Alleinstellungsmerkmal unbedingt behaupten wollen – aber auch im Vergleich zu Offerten im hochpreisigen Bereich finden wir so gut wie kaum Äquivalente, und das beschränkt sich nicht allein auf die Ostschweiz.

Renditeberechnung

Der Betrachtungszeitraum bezieht sich auf volle 10 Jahre ab Bezug. Erträge und Kosten haben wir für die einzelnen Jahre jeweils mit dem Durchschnittswert angesetzt.

Ferner sind wir davon ausgegangen, dass die Erträge vorrangig zur Zahlung der Zinsen und Kosten dienen. Der Überschuss wird vollständig zur Amortisation (Tilgung) der Darlehen verwandt.[3]

Bei der Zinsberechnung haben wir eine Fremdfinanzierung von 75% der Anschaffungskosten unterstellt. Ferner: Der Zins ist auf 2,5% p.a. auf 10 Jahre festgeschrieben.

Die „Wertsteigerung“ haben wir mit 5 Basis – Punkten p.a. (2015= 100%) kalkuliert. Im Preis bewegen wir uns im unteren Bereich des Marktniveaus; in Verbindung mit der allgemeinen Erwartung kann der Satz auf den Betrachtungszeitraum von 10 Jahren als moderat angesehen werden.

Erträge

Der Ausweis betrifft die Bruttoerträge aus der Vermietung. Heiz- und Warmwasserkosten reduzieren sich um den Eigenverbrauch aus der integrierten Photovoltaik - Anlage. In einer ersten Ausbaustufe gehen wir von einer Eigenanteil[i] von 30% aus. Erweiterungen der Kapazitäten an Speicher und sonstiger Technik sind möglich, aber erst dann wenn die entsprechende Preisentwicklung auf dem Markt dies wirtschaftlich hergibt.

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[1] In der Fachsprache gemeinhin als „Gestehungskosten“ bezeichnet.

[2] Inklusive Mehrwertsteuer. Verkäufe unterliegen der Handänderungssteuer

[3] Anmerkung: Der Berechnung einer Rendite nach der internen Zinsfuss – Methode entspräche dann der Prämisse einer Wiederanlage zum Fremdfinanzierungszinssatz- also nicht, wie sonst üblich, zur höheren Rendite. Auf eine Auf-, bzw. Abzinsung haben wir zum Zwecke dieser Berechnung verzichtet; wie sich das Mieterhöhungspotential in den einzelnen Jahren realisieren wird, hängt von diversen Faktoren ab: Konjunktur, Zinsentwicklung, Fluktuation der Mieter, usw. Ein Grossteil der Kosten sind Zuführungen zu den Instandhaltungsrücklagen. Die übrigen – zahlungswirksamen – Aufwendungen sind zudem reichlich bemessen.

 

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Die monatlichen Umlagen betreffen Heizung, Warm-, Kaltwasser, Abwasser, Gebühren für Multimedia- Anschlüsse, Kaminfeger. Alle anderen Aufwendungen sind in der unten stehenden Position „Kosten“ enthalten.

Die monatliche Umlage beträgt 1,50 CHF/m².

Es ist jedoch vorgesehen, einzelne Wohnungen nacheinander zu verkaufen. Diese Erlöse sind zum Zwecke dieser Rechnung hier nicht erfasst.

Kosten

Hierunter fallen die Aufwendungen die aus den laufenden Mieteinnahmen zu decken sind:[1]

 

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[1] Die Bauausführung ist ausgesprochen hochwertig, vor allem durch die Wahl wertbeständiger Materialen und Baustoffe. Bewusst haben wir auf Fahrstühle, Elektromotoren zur Betätigung von Fensterläden etc. verzichtet, um Wartung und Erneuerung gering zu halten. Die Aussenparkplätze stehen im Gemeinschaftseigentum. Reparaturen, Instandsetzungen etc. sind durch langfristige Hersteller-Garantien abgesichert. Die Rücklagen haben sozusagen „Sparbuch – Funktion“.

Risikobetrachtungen

Wir haben unsere Planung nicht auf eine mittelfristige Verzinsung abgestellt, sondern eher in Hinblick auf eine solide langfristige Absicherung unter Aspekten Vermögenserhalt, Alterssicherung, Tragbarkeit auch in schwierigen Zeiten[1].

„Eine gute Immobilie verursacht geringe Kosten über die gesamte Lebensdauer.“

Mittelfristige Betrachtungsweise (10 – Jahres - Rahmen)

Hinsichtlich der Beurteilung der Risiken der Tragbarkeit bei steigenden Zinsen und/oder Verschlechterung in der Vermietbarkeit haben wir hier verschiedene (ungünstigere) Alternativen aufgezeigt.

Selbst bei minimalen Mieterträgen  (16 CHF/m²) und der Annahme desolater Preisentwicklung (Verkaufspreis stagnierendem Niveau in 10 Jahren) ist die Situation  noch  zu halten.

Zur Preisentwicklung

Hinsichtlich der Erwartungen der Preisentwicklung bewegen wir uns im unteren Rahmen aktueller Prognosen auf mittlere Sicht.

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[1] Z.B: Zur Not lässt sich die Wohnung auch allein durch den Kamin, Kachelofen heizen.

Aktuelle Publikationen zum Schweizer Immobilienmarkt:

Immobilienmarkt Thurgau Credit Suisse: Immobilienmarkt 2013 Wüest & Partner: Transaktionspreise Ostschweiz UBS: Real Estate Focus 2014 Immobilien Almanach Schweiz 2013

10 – jähriges Baufirmen – Jubiläum - Elite Costa + Bau Art Thurgau

Elite Costa S.L, ältere spanische „Schwester“ der Bau Art Thurgau GmbH, feierte in diesem Jahr  ihr 10 – jähriges Baufirmen – Jubiläum.

Interview mit Gründer und Geschäftsführer Rudolf Gilgen

Autor: Heribert Holl

Das neu gegründete Unternehmen startete am 1.März 2004 in Alicante (Valencia, Spanien) mit der Grundsteinlegung zu einer Designer – Villa nach den Plänen eines renommierten Architekten. Das Haus liegt direkt am Strand einer malerischen Bucht bei Moraira. Es handelte sich zunächst um einen der ersten Vollziegelbauten an der Costa Blanca. Es war also mehr oder weniger ein „Experiment“. Jedoch hat auch hier - im feucht-warmen Mittelmeerklima - das traditionell am Bodensee erlernte Handwerk, seine Probe bestanden, wie Architekten und Bauherrenschaft dann mit Freude feststellen durften.

Nun ging es Schlag auf Schlag weiter: Es folgten weitere Ziegelbauten u.a. in Moraira, Denia, Alfaz de Pi...

Kontakte zum Xella – Konzern bescherten dann auch diverse Bauten aus Ytong®. Die Bandbreite reichte optisch von ausladenden modernen Villen mit Blick aufs Mittelmeer bis hin zu rustikal mit Naturstein verkleideten Fincas im Stil typischer mediterraner Landhäuser.

In 2005 folgte dann auch der Sprung nach Mallorca – 19 Villen in Santa Ponsa und weitere Bauten...

HH: Wie haben Sie die Immobilienkrise 2008 in Spanien erlebt?

R. Gilgen: Das Immobilen – Desaster machte sich schon weitaus früher bemerkbar. Seit 2000 stiegen die Preise von Jahr zu Jahr sprunghaft mit 2-stelligen Raten an. Geschürt wurde das ganze auch noch von den Banken, die Kredite wurden oft zu 100% und darüber vergaben. Man rechnete ja die künftigen Wertsteigerungen schon in den Kaufpreis mit ein. Völlig überzogene Preise waren nicht die einzige Folge. Viel schlimmer sogar: Überhitzte Spekulanten und Käufer in sonniger Ferienlaune lassen schnell jede Vorsicht ausser Acht. An der kleinen Badebucht von Javea gab es dann plötzlich mehr Maklerbüros als Kneipen und Eisdielen. Denen wurde so ziemlich  alles aus der Hand gerissen. Pfusch am Bau war die Folge. Teure Ferienhäuser und Hotels waren oft schon nach 2 oder 3 Jahren sanierungsbedürftig. Eine Bank hatte dutzende Baustellen „geerbt“.  Für sie sollte ich dann über hundert Ferienwohnungen, die noch im Rohbau-Zustand waren, fertigstellen. Die Mängel waren aber bereits schon zu diesem Zeitpunkt so gravierend, dazu noch eine völlig fehlende Infrastruktur, dass ein Abriss günstiger gewesen wäre.

HH: Wie hat sich das auf Ihr Geschäft ausgewirkt?

R. Gilgen: Kaum! Wir hatten ausschliesslich Schweizer und Deutsche Bauherrenschaften. Das meiste Material haben wir aus Deutschland oder aus der Schweiz, Ytong® aus Frankreich, eingeführt. Unsere Klientel war erfreulicherweise durchgehend sachkundig und wusste den Mehraufwand zu honorieren. Probleme gab es allerdings, wenn es z.B.  darum ging, einen Spanische Architekten vom Nutzen einer Dampfsperre zu überzeugen.

HH: Warum haben Sie denn aufgehört in Spanien zu bauen?

R. Gilgen: Den letzten Bau haben wir in 2010 fertiggestellt. Danach passte das ganze Umfeld nicht mehr. Gemeinden, die kein Geld mehr hatten, ihre mittlerweile schon marode gewordene Infrastruktur zu reparieren, entvölkerte Stadtteile, Bauruinen an allen Ecken sind für Investoren nicht gerade einladend. Darüber hinaus: 25% Arbeitslosigkeit prägt auch  das Strassenbild. 

„Manchmal ist weniger oft mehr!“

HH: Haben Sie in Spanien dazugelernt?

R. Gilgen: Ja! Man muss immer gut auf sein Werkzeug aufpassen!

Spass beiseite: Mehrere unserer Bauherren sind aus gesundheitlichen Gründen nach Spanien gezogen, wegen des milden, warmen Klimas (Rollstuhlfahrer, an Neurodermitis Erkrankte). Hier habe ich mich zum ersten Mal intensiver mit Bauhygiene beschäftigt! Punkte sind: schadstoffarme, biologische Baustoffe und ein behagliches Raumklima.

Weniger an der Küste als im Landesinneren haben ein extremeres Klima. Im Winter haben wir mittags in der Sonne durchaus Temperaturen von 25°C und mehr – nachts kühlt  es oft unter 0° ab. Wärmeverhalten von Baustoffen lassen sich hier besser beobachten. Baustoffe  unterscheiden sich voneinander u.a. durch unterschiedliche Wärme- Speicherfähigkeit, - Leitfähigkeit, Amplitudendämpfung u.a. Der vielzitierte U-Wert, der bei der Diskussion um die Energie-Effizienz so ziemlich für alles herhalten muss, ist nur ein Kriterium. Wichtiger ist z.B. die Speicherfähigkeit. Tagsüber speichert die Wärme die Sonnen – Energie und gibt die nachts ab. Ziegelmauerwerke sind in der Lage diese passive Sonnenenergie optimal zu nutzen. Der U-Wert ist nur ein Laborwert – Werte im Beharrungszustand, den man in der Wirklichkeit nie vorfindet. Wir konnten das energetische Verhalten unserer Neubauten so über einige Jahre hinweg beobachten. Die Auswertungen dann (unter realen Bedingungen) waren sogar noch verblüffender als erwartet. Sowohl Häuser an der Küste als auch im bergigem Hinterland erreichten tiefe Verbrauchswerte, die sie nach den rein theoretischen Berechnungen gar nicht haben dürften!  Wandaufbauten mit einem geringeren U-Wert (dicke Isolierung) schneiden hier – sogar signifikant – schlechter ab, als solche mit höherem U-Wert. Manchmal ist eben weniger oft mehr!

HH: Bauen Sie denn jetzt in der Schweiz anders als in Spanien?

R. Gilgen: Ja und Nein!

Ich bin ursprünglich Biologie – Lehrer von Beruf und bleibe dem Metier auch weiterhin treu. Beim Material (natürliche und chemisch unbehandelte Baustoffe) gibt es keinen Kompromiss.

Anders bei der Baukonstruktion:

In Südspanien ist die Hitze (sommerliche Kühlung) ein Problem!  In der Nordschweiz eher das Heizen im Winter. Daher liegt hier der Akzent stärker auf Dämmeigenschaften. Eine dicke monolithische Ziegelwand, mit Steinwolle gefüllt, ist optimal. Besonderes (teures) Wärmedämmglas wie wir es in Spanien eingebaut haben, brauchen wir hier dagegen nicht!

HH: Weiterhin viel Freude und Erfolg beim Bauen!

  

Archiv:

Erfahrungen eines Deutschen Bauunternehmers...(Archiv: immozentral 2008)

Zum  Autor: Studium an der Ruhr – Universität – Bochum (Diplom – Ökonom)

Tätigkeit: Institut für regionale Wirtschaftspolitik

Deutsche Baurevision – Wirtschaftsprüfungsgesellschaft  AG

Geschäftsführer mehrerer KUM - Unternehmen



Zum Minergie - Standard - kritische Beiträge

Kritische Beiträge zum Minergie^®-Standard

 Die übliche k-Wert-Berechnung gilt nur für den Beharrungszustand, der in Realität nie vorliegt.

Zum vollständigen Artikel:

Zur Berücksichtigung der Speicherung beim k-Wert [heute U-Wert] mit dem keffWert[heute Ueff-Wert] Prof. Dr.-Ing. habil. Claus Meier Architekt SRL

 MINERGIE-Standard bedeutet:

Energie verschleudern, Geld vergeuden und Gesundheit ruinieren!

von Dipl.-Ing./Arch. Paul Bossert
Präsident des Verwaltungsrat
UNIVERSE Architecture and Engineering Ltd.
Dietikon, Schweiz

Zum vollständigen Beitrag:

 

 Die große Lüge mit der Wärmedämmung

Wer Dämmplatten an seine Fassade klebt, spart Heizkosten – glauben viele. Doch die Rechnung geht nicht auf. Eine Studie zeigt: Die Kosten der Sanierung übersteigen die Einsparungen. Und zwar deutlich.Von Richard Haimann

Quelle: Die Welt, 29.03.2013

Ziegelmauerwerk speichert Sonnenwärme, "sanierte" Altbauten verbrauchen sogar mehr Energie...

Wissenschaftliche Studien: Fraunhofer - Institut, Universität Cambridge, Universität Hildesheim

Quelle: Die Welt, 29.03.2013

  Vom Fuchs entdeckt:

Zimmerpflanzen sind Raumfahrttechnik!

Quelle:Sein.de

 Ausgerechnet die ansonsten eher für hochtechnische Lösungen bekannte US-Raumfahrtbehörde NASA brachte den Inder auf die Idee der pflanzlichen Klima- und Luftreinigungsanlage, die heute das Paharpur Business Center (PBC) in New Delhi mit sauberer und kühler Luft versorgt.

Die "NASA Clean Air Study" sollte untersuchen, wie die Luft in Raumstationen verbessert werden könnte - da lag es Nahe mit Pflanzen zu experimentieren, die bekanntlich das vom Menschen ausgeatmete CO2 wieder in Sauerstoff umwandeln. Die Studie kam aber zu dem erstaunlichen Ergebnis, dass eine Kombination gewöhnlicher Zimmerpflanzen nicht für einen konstant hohen Sauerstoffgehalt in der Luft sorgt, sondern auch gefährliche Giftstoffe, wie Benzol, Formaldehyd und Trichlorethylen, aus der Luft entfernt. Diese Stoffe sind mitverantwortlich für das "Sick Building Syndrome" (Krankes-Gebäude-Syndrom), dass in ungefähr 30 % aller Bürogebäude auftritt und durch schlechte Heizung, Klimaanlagen, Luftsysteme und giftige Baumaterialien verursacht wird.Indische Großstädte sind nicht unbedingt ein Paradies für Lunge und Nase. Die Luftverschmutzung ist in manchen Städten sogar so hoch, dass viele Einwohner deshalb ernsthafte gesundheitliche Probleme bekommen. So ging es auch Kamal Meattle, dem die schlechte Luft Neu Delhis gesundheitlich extrem zu schaffen machte. Er machte sich auf die Suche nach einer Möglichkeit, wenigstens die Luft in seinem Bürogebäude zu verbessern - und fand schließlich eine äußerst grüne Lösung: eine Luftreinigung durch die Kombination verschiedener Zimmerpflanzen. mehr...

Infrarotstrahlenheizung

INFRAROT STRAHLUNGSHEIZUNG

Strahlungsheizung - Heizen wie die Sonne

Die folgenden Ausführungen für den Infrarotbereich wurden teilweise aus der Zeitschrift "Raum & Zeit", Ausgabe Nr. 144, Nov/Dez. 2006 übernommen.

Es handelt sich um einen Artikel von Prof. Dr. Claus Meier.

Die Strahlungsheizung eröffnet als humane Alternative völlig neue Wege in der Heiztechnik. Als Gegenpol zur Konvektionsheizung nimmt sie eine Position ein, die dieser in jeder Hinsicht weit überlegen ist. Eine Strahlungsheizung funktioniert eben durch Strahlung und vor allem durch niedrige Oberflächentemperaturen. Vorstellungen konvektiver Heiztechnik sind auf die Strahlungsheizung nicht übertragbar....mehr

	Die Heizung einer Klimadecke wird dort installiert, wo der Platz nichts kostet – an der Decke. Durch das Heizen und Kühlen mit diesem System sind keine Heizkörper bzw. Klimaanlage not­wendig. Unter einer Klimadecke versteht man eine Ziegeldecke mit integrierter Strahlungsheizung. Wärmestrah­lung wird vom Menschen als be­sonders ange-nehm empfunden, daher kann die Lufttemperatur niedriger sein als bei einer herkömmlichen Hei­zung. Aufgrund der besonderen Eigenschaft des Ziegels Wärme zu speichern, sorgt die Klimade­cke für kurze Reaktions- und Aufheizzeiten und trägt damit zu niedrigen Heizkosten bei. Mit einer Vorlauftemperatur von ca. 30-35°C ist sie zur Nutzung von alternativen Energiequellen wie z.B. Wärmepumpen bestens geeignet; aber auch herkömmli­che Heizungen profitieren von der niedrigen Betriebstemperatur (bis zu 20% Einsparung der Ener­giekosten).
	Auch die Luftfeuchtigkeit ist ein entscheidender Faktor hinsichtlich Energiekosten, gefühlter Raumtemperatur und dem  Raumklima allge­mein. Die Kapillardynamik des gebrannten Zie­gels bewirkt einen Wärme- und Luftfeuchtig­keitsausgleich und sorgt so für ein optimales Wohn – und Arbeitsklima bei geringen Energie­kosten. Bei kurzzeitiger Taupunktunterschreitung wird der damit verbundene Tauwasserausfall von den Deckenziegeln zuverlässig absorbiert und später wieder an die Raumluft abgegeben. Da Strahlungsheizung kaum Luftbewegungen verur­sacht, werden wesentlich weniger Staub und Keime aufgewirbelt. Dadurch entsteht ein besonders angenehmes und gesundes Wohnklima – nicht nur für Allergiker!
	Wärmestrahlung: Die Wärmestrahlung bewegt sich mit Lichtge­schwindigkeit durch den Raum. Dabei wird die Wärme als langwellige Strahlungsenergie von einer warmen Oberfläche ausgesandt. Wenn diese Wärmestrahlung auf die Oberfläche eines Körpers auftrifft und von diesem absorbiert wird, verwandelt sie sich in Wärme. Die Wärme ent­steht also erst, wenn die Strahlungsenergie von einer Oberfläche aufgenommen und dabei in Wärmeenergie umgewandelt wird. Dieses Sys­tem wird uns von der natürlichsten Wärmequelle der Welt – der Sonne – vorgemacht

Kurzexposé zum Download

Bauen mit TV-7 Plan Ziegel - Neubauprojekt Ostschweiz

Lochziegel - Außenmauerwerk    Durchmesser: 42,5 cm

Anwendung: Einfamilien- / Doppel- / Reihenhäuser, Wärmeleitfähigkeit: 0,07 W/mK mit deckelbildendem Dünnbettmörtel maxit 900 D,  Rohdichtenklasse: 0,50, Festigkeitsklasse: 6, zul. Druckspannung: 0,7 MN/m² Feuerwiderstandsklasse: F 90-A Die konsequente Weiterführung vom Energieeffizienzhaus zum Pas­sivhaus führt zum Thermopor TV 7-Plan. Der Unterschied zu her­kömmlichen Ziegel ist die integrierte Steinfaser in Verbindung mit ei­nem optimierten Lochbild. Mit einer Wärmeleitzahl von 0,07 W/mK erhält man eine massive monolitische, höchst wärmedäm­mende Außenwandkonstruktion, die mit einer Wandstärke von 42,5 cm und einem Wärme­dämmputz (0,10W/mK) einen U-Wert vom 0,15 W/m²K erreicht und somit ohne teure und zeitauf­wändige Zusatzdämmung die Passivhausanforderungen erfüllt.

U = 0,15 W/m²K	Wenig Tauwasser	TA-Dämpfung: 1111.1
(Wärmedämmung)	(Feuchteschutz)	(Hitzeschutz)

Temperaturverlauf

---------- Temperatur ----------  Taupunkt (1) Gipsputz (15 mm) (2) Poroton T7 (425 mm) (3) Wärmedämmputz (30 mm)  (4) Kunstharzputz (3 mm)

Verlauf von Temperatur und Taupunkt innerhalb des Bauteils. Der Taupunkt kennzeichnet die Temperatur, bei der Wasserdampf kondensieren und Tauwasser entstehen würde. Solange die Temperatur der Konstruktion an jeder Stelle über der Taupunkttemperatur liegt, entsteht kein Tauwasser. Falls sich die beiden Kurven berühren, fällt an den Berührungspunkten Tauwasser aus.
Hitzeschutz
Für die Analyse des sommerlichen Hitzeschutzes wurden die Temperaturänderungen innerhalb des Bauteils im Verlauf eines heißen Sommertages simuliert. Folgende Tabelle enthält die Ergebnisse:

Phasenverschiebung:	27,3h	Zeitpunkt der maximalen Innentemperatur:	18:30
Amplitudendämpfung:	1111,1	Temperaturdifferenz auf äußerer Oberfläche:	19,1 °C
TAV:	0,001	Temperaturdifferenz auf innerer Oberfläche:	0,0 °C

(Die Phasenverschiebung gibt die Zeitdauer in Stunden an, nach der das nachmittägliche Hitzemaximum die Bauteilinnenseite erreicht. Die Amplitudendämpfung beschreibt die Abschwächung der Temperaturwelle beim Durchgang durch das Bauteil. Ein Wert von 10 bedeutet, dass die Temperatur auf der Außenseite 10x stärker variiert, als auf der Innenseite, z.B. außen 15-35°C, innen 24-26°C. Das Temperaturamplitudenverhältnis TAV ist der Kehrwert der Dämpfung: TAV = 1/Amplitudendämpfung)

Temperaturverlauf innerhalb des Bauteils zu verschiedenen Zeitpunkten. Jeweils von oben nach unten, braune Linien: um 15, 11 und 7 Uhr und rote Linien um 19, 23 und 3 Uhr morgens.

Dokumentationen TV - 7 Plan - Ziegel

U-Wert-Berechnung, Wärmedämmleitfähigkeit, Taupunkt...

Prospekt  - Ziegel TV-7Plan, Physilalische, technische, ökologische Eigenschaften

Umwelt-Produktdeklaration, RAL-Gütezeichen

Aktionsplan gegen Allergien...mehr

Baustoffe weisen recht unterschiedliche physikalische Eigenschaften hinsichtlich Dämmfähigkeit, Leitfähigkeit, Speicherfähigkeit und Temperaturverhalten auf. Die Beurteilung eines Bauteils  läßt sich daher nicht allein an einem rein theoretischen U - Wert festmachen. Rein gerechnete Werte weichen in der Prxis daher z.T. krass von den Prognosen ab. Der nachfolgende Artikel bestätigt im wesentlichen auch die Erfahrungen aus unserer langjährigen Bau-Praxis:

Dämmstoffe im Vergleich von Prof. Dr. Claus Meier: 

"Fazit

Da sich im Tagesrhythmus die Temperaturen in der Außenkonstruktion infolge der Solareinstrahlung stän­dig ändern, diese Temperaturen jedoch erst den Wärmestrom bestimmen, wird für die Beschreibung von Energieströmen die Temperaturleitfähigkeit in Verbindung mit der Speicherkapazität entscheidend und maßgebend. Holz, die Holzfaserplatte und der massive Ziegel bieten sich deshalb als geeignete Baustoffe an, die üblichen ”Dämmstoffe” dagegen sind unbrauchbar."

EPD - Umweltproduktdeklaration, PDf zum Download, 20 Seiten

Mineralwollgefüllte Ziegel Auswertegröße Einheit pro m³ POROTON Primärenergie, nicht erneuerbar [MJ] 1333,7 Primärenergie, erneuerbar [MJ] 252,7 Energie aus Sekundärbrennstoffen [MJ] 971,6 Treibhauspotential (GWP 100 Jahre) [kg CO2-Äqv.] 106,4 Ozonabbaupotential (ODP) [kg R11-Äqv.] 1,2E-06 Versauerungspotential (AP) [kg SO2-Äqv.] 3,5E-01 Überdüngungspotential (EP) [kg PO43--Äqv.] 4,9E-02 Sommersmogpotential (POCP) [kg C2H4-Äqv.] 4,9E-02 Erstellt durch: Deutsche POROTON GmbH, Berlin in Zusammenarbeit mit PE INTERNATIONAL, Leinfelden-Echterdingen

Quelle EPD

Zusätzliche Prüfungen gemäß PCR:

 

·          Radioaktivität, Gammaspektroskopische Analyse

·          Auslaugverhalten, Bestimmung der Eluatwerte nach DIN EN 12457-4 in Übereinstimmung mit 2002/33/EC

·          Biopersistenz, RAL-Gütezeichens GZ-388 (Mineralwolle)

·          Formaldehyd undVOC-Emissionen AgBB-Schema (Mineralwolle)

 

Ziegelbau  Dokumentation: Baustellenablauf, Sommer 2010

Referenzen - Neubauten zwischen 1983 und 2012

die damaligen Partner - Dipl. Ing. Manfred Derschka, Strässle und Partner GmbH, Kiefer GmbH, Carl Pfeiffer KG, Blechnerei Schächtle, sind heute noch beteiligt: 

Allensbach (D) 1983	Allensbach (D) 1991	Altea (ES) 2004	Moraira (ES) 2007
Bauherr: R. Gilgen	Bauherr: R. Gilgen	Privat	PrivatBauausführung:
Bauausführung: Strässle & Partner GmbH, CH, Hörhausen

Bauausführung:
Strässle & Partner GmbH, CH, Hörhausen

Bauausführung:
Rudolf  Gilgen, Kreuzlingen (Elite Costa S. L.)

Bauausführung:
Rudolf  Gilgen, Kreuzlingen (Elite Costa S. L.)