Konservatives Investment in einem aufstrebenden Markt: Neubauprojekt Basadingen (12 Luxuswohnungen)
Interner Zinsfuss, Rentenbarwert – alternative Berechnungen:
8‘000‘000 Zielwert; M/m² = monatliche Bruttomiete pro m². sie geht in die Berechnungen unter Abzug der aus der Miete zu bestreitenden Nebenkosten ein. Diese Kosten haben wir mit CHF 3 pro m² monatlich kalkuliert. Δ Wert = Wertzuwachs auf den Indexwert (2015=100%);Verkauf = Verkaufserlös nach Ablauf von 10 Jahren Rendite = Zinssatz zu dem sich das eingesetzte Kapital verzinst, hier: nach der internen Zinsfuss – Methode, Wiederanlageprämisse: zum Fremdfinanzierungszinssatz; Rentenbarwert ist der Zeitwert der Investition zum Beginn der Laufzeit. Der Abzinsungsfaktor (i) beträgt 5%.
8‘000‘000 Alternative Ergebnisse bei ungünstiger allgemeiner wirtschaftlichen Entwicklung (mäßige oder stagnierende Wirtschaftslage).
8‘000‘000 Resultate bei ausgesprochen ungünstiger konjunktureller Entwicklung (stagnierende Wirtschaft, Turbulenzen in der EURO – Zone, Konflikte in Schwellenländern ...) .
Prämissen der Berechnungen:
Der Betrachtungszeitraum ist auf 10 Jahre begrenzt. Die Zinssatz auf die Hypothekarkredite (Annuitätendarlehen) haben wir einheitlich mit 2,5% p.a. angesetzt. Die Zinssätze sind über die Laufzeit von 10 Jahren festgeschrieben.
Die Eigenkapitalquote beträgt hier 25%. Bei einer Investitionsvolumen von CHF 8 Mio. ergibt sich damit ein (Anfangs-) Eigenkapital von CHF 2 Mio. CHF 6 Mio. sind fremd zu finanzieren.
Mittelverwendung: die jährlichen finanziellen Überschüsse dienen vorrangig der Tilgung (Amortisation). CHF 30T werden den jährlichen Rücklagen zugeführt.
Ergebnisse:
Wir gehen von einer entspannten Wirtschaftlage aus, in der sich der Trend der vergangenen beiden Jahrzehnte positiv, leicht gedämpft vorsetzt. Die projektierten Renditen erscheinen realistisch.
Selbst bei ungünstigen Annahmen – Negativwachstum, sinkendes Preisniveau bei Mieten und Verkäufen, ergeben sich positive Renditen. Der Rentenbarwert bewältigt dabei noch gut einen Abzinsungsfaktor von 5%. Auch bei Anschlussfinanzierung zu über 5% wäre das Objekt weiterhin tragfähig..
Zugrundeliegende Daten:
Grunddaten:
Wohnungsübersicht
(1) Die Ziffernfolge entspricht der Nummerierung der Wohnungen in den Aufteilungsplänen zur Begründung von Stockwerkseigentum.
(2) Die Wohnflächen sind die Netto-Wohnflächen der im jeweiligen Sonderrecht stehenden Gebäudeteile. Flächen unter 1,5m Raumhöhe in den Dachgeschosswohnungen bleiben außer Ansatz. Zu jeder Wohnung gehört ein Kellerraum. Diese Flächen sind hierin nicht enthalten. Sondernutzungsrechte sind hierin ebenso nicht enthalten. Terrassen (Gartensitzplätze) und Balkone begründen Sondernutzungsrechte zugunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer. Die KFZ - Stellplätze in der Tiefgarage und der Schutzraum begründen jeweils eine eigene Dienstbarkeit. Die Verfügung hierüber und ihre Nutzung sind in gesonderten Reglements geregelt. Betriebsräume, Verkehrsflächen (Flure, Treppenhäuser, Wege) und Gartenland - frei von Sondernutzungsrechten – stehen im Gemeinschaftseigentum.
(3)+ (4) T = Terrasse: Der Ausweis betrifft die Fläche des Gartensitzplatzes (den fundamentierten Teil der Terrasse). Die Fläche geht zu 33,3% in die Wohnflächenberechnung ein.
Blk = Balkon. Der Ausweis betrifft die Fläche der Balkone. Sie geht in die Wohnflächenberechnung zu 50% ein.
(5) Der Ausweis betrifft die gesamte Wohnfläche.
(7) Hierbei handelt es sich um die Herstellungskosten, inklusive aller Nebenkosten.
(8) Der Ausweis betrifft die durchschnittlichen monatlichen Erträge aus der Vermietung der Wohnungen und Tiefgaragenstellplätzen. Stromerträgen aus dem Betrieb der Photovoltaik - Anlagen werden mit den Nebenkosten zugunsten des Mieters saldiert. (9) Die Werte beruhen auf Ertragsprognosen für die kommenden 10 Jahre ab Bezugsfertigkeit.
Die Wertziffern ergeben sich aus dem Verhältnis der einzelnen Wohnflächen zur Gesamtwohnfläche. Diese sind maßgeblich zur Ermittlung der Stimmrechtsanteile an der Eigentümergemeinschaft. Nach ihnen bemisst sich die Aufteilung der gemeinschaftlichen Kosten.
- Preis
- Bestandteile
Hierbei handelt es sich um die reinen Anschaffungs-, bzw. Herstellungskosten des Objektes[1], einschließlich Steuern[2], Gebühren (Bewilligungen, Anschlüsse, Abnahme), Zinsen zur Zwischenfinanzierung und sonstiger Nebenkosten (Beurkundung, Grundbuch...).
- Leistung
Das Umfeld liegt in einer „mittleren“ Wohngegend. Hinsichtlich Ausstattung und Ausführung bewegen wir uns allerdings in einem ausgesprochen hochwertigen Bereich.
In wenigen Stichworten:
42,5 cm Thermopor® - Ziegelmauerwerk, Deckenstrahlungsheizung, Eichenholzfenster (4 mal so teuer wie Markenprodukte aus Kunststoff oder Aluminium), Natursteinböden und Wandfliesen, Küche mit Markengeräten der obersten Preisklasse, Farben auf Basis natürlicher Pigmente, frei von Allergenen (10 mal so teuer wie gängige Umweltprodukte), Rohrleitungen, Installationen ebenfalls mit besonderem Schallschutz. Insgesamt entspricht das Angebot hohen Ansprüchen an Hygiene – baubiologisch und physikalisch- schadstoffarm, hoher Wärme- und Schallschutz.
Nicht dass wir ein Alleinstellungsmerkmal unbedingt behaupten wollen – aber auch im Vergleich zu Offerten im hochpreisigen Bereich finden wir so gut wie kaum Äquivalente, und das beschränkt sich nicht allein auf die Ostschweiz.
Renditeberechnung
Der Betrachtungszeitraum bezieht sich auf volle 10 Jahre ab Bezug. Erträge und Kosten haben wir für die einzelnen Jahre jeweils mit dem Durchschnittswert angesetzt.
Ferner sind wir davon ausgegangen, dass die Erträge vorrangig zur Zahlung der Zinsen und Kosten dienen. Der Überschuss wird vollständig zur Amortisation (Tilgung) der Darlehen verwandt.[3]
Bei der Zinsberechnung haben wir eine Fremdfinanzierung von 75% der Anschaffungskosten unterstellt. Ferner: Der Zins ist auf 2,5% p.a. auf 10 Jahre festgeschrieben.
Die „Wertsteigerung“ haben wir mit 5 Basis – Punkten p.a. (2015= 100%) kalkuliert. Im Preis bewegen wir uns im unteren Bereich des Marktniveaus; in Verbindung mit der allgemeinen Erwartung kann der Satz auf den Betrachtungszeitraum von 10 Jahren als moderat angesehen werden.
Erträge
Der Ausweis betrifft die Bruttoerträge aus der Vermietung. Heiz- und Warmwasserkosten reduzieren sich um den Eigenverbrauch aus der integrierten Photovoltaik - Anlage. In einer ersten Ausbaustufe gehen wir von einer Eigenanteil[i] von 30% aus. Erweiterungen der Kapazitäten an Speicher und sonstiger Technik sind möglich, aber erst dann wenn die entsprechende Preisentwicklung auf dem Markt dies wirtschaftlich hergibt.
[1] In der Fachsprache gemeinhin als „Gestehungskosten“ bezeichnet.
[2] Inklusive Mehrwertsteuer. Verkäufe unterliegen der Handänderungssteuer
[3] Anmerkung: Der Berechnung einer Rendite nach der internen Zinsfuss – Methode entspräche dann der Prämisse einer Wiederanlage zum Fremdfinanzierungszinssatz- also nicht, wie sonst üblich, zur höheren Rendite. Auf eine Auf-, bzw. Abzinsung haben wir zum Zwecke dieser Berechnung verzichtet; wie sich das Mieterhöhungspotential in den einzelnen Jahren realisieren wird, hängt von diversen Faktoren ab: Konjunktur, Zinsentwicklung, Fluktuation der Mieter, usw. Ein Grossteil der Kosten sind Zuführungen zu den Instandhaltungsrücklagen. Die übrigen – zahlungswirksamen – Aufwendungen sind zudem reichlich bemessen.
Die monatlichen Umlagen betreffen Heizung, Warm-, Kaltwasser, Abwasser, Gebühren für Multimedia- Anschlüsse, Kaminfeger. Alle anderen Aufwendungen sind in der unten stehenden Position „Kosten“ enthalten.
Die monatliche Umlage beträgt 1,50 CHF/m².
Es ist jedoch vorgesehen, einzelne Wohnungen nacheinander zu verkaufen. Diese Erlöse sind zum Zwecke dieser Rechnung hier nicht erfasst.
Kosten
Hierunter fallen die Aufwendungen die aus den laufenden Mieteinnahmen zu decken sind:[1]
[1] Die Bauausführung ist ausgesprochen hochwertig, vor allem durch die Wahl wertbeständiger Materialen und Baustoffe. Bewusst haben wir auf Fahrstühle, Elektromotoren zur Betätigung von Fensterläden etc. verzichtet, um Wartung und Erneuerung gering zu halten. Die Aussenparkplätze stehen im Gemeinschaftseigentum. Reparaturen, Instandsetzungen etc. sind durch langfristige Hersteller-Garantien abgesichert. Die Rücklagen haben sozusagen „Sparbuch – Funktion“.
Risikobetrachtungen
Wir haben unsere Planung nicht auf eine mittelfristige Verzinsung abgestellt, sondern eher in Hinblick auf eine solide langfristige Absicherung unter Aspekten Vermögenserhalt, Alterssicherung, Tragbarkeit auch in schwierigen Zeiten[1].
„Eine gute Immobilie verursacht geringe Kosten über die gesamte Lebensdauer.“
Mittelfristige Betrachtungsweise (10 – Jahres - Rahmen)
Hinsichtlich der Beurteilung der Risiken der Tragbarkeit bei steigenden Zinsen und/oder Verschlechterung in der Vermietbarkeit haben wir hier verschiedene (ungünstigere) Alternativen aufgezeigt.
Selbst bei minimalen Mieterträgen (16 CHF/m²) und der Annahme desolater Preisentwicklung (Verkaufspreis stagnierendem Niveau in 10 Jahren) ist die Situation noch zu halten.
Zur Preisentwicklung
Hinsichtlich der Erwartungen der Preisentwicklung bewegen wir uns im unteren Rahmen aktueller Prognosen auf mittlere Sicht.
[1] Z.B: Zur Not lässt sich die Wohnung auch allein durch den Kamin, Kachelofen heizen.
Aktuelle Publikationen zum Schweizer Immobilienmarkt:
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